La SCI (Société Civile Immobilière)

La société civile immobilière est un type de société ayant pour unique objet social... l'immobilier, tels la location ou l'usage de biens immeubles. Elle est surtout un outil idéal de gestion et de transmission de patrimoine. Découvrez ses avantages.

Les caractéristiques d'une SCI

Une SCI est une société civile qui a pour objet de gérer la propriété et l'administration de biens immobiliers. Il peut s'agir d'une société civile de construction, d'une société civile de placement immobilier ou d'une société d'administration.

Cette société, soit créée par acte authentique soit simplement par acte sous seings privé, est dotée de la personnalité morale et doit être immatriculée au Registre du commerce et de sociétés. Son but est de créer une structure et de lui transmettre ou de lui faire acheter ses biens immobiliers, afin que ceux-ci soient gérés par elle.

La gestion peut alors être assurée, selon les statuts de la société, par un ou plusieurs associés. La société n'a aucun capital minimum et peut être constitué de deux ou plusieurs associés, deux époux pouvant d'ailleurs être associés. Une personne morale peut également être associée au sein de cette société.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI a quelques avantages patrimoniaux intéressants. Tout d'abord, cette société est un palliatif à l'indivision et à ses nombreux conflits. En effet, ainsi placé dans le patrimoine de la société, une maison ou un bien immobilier, n'aura pas à être vendu pour être partager en plusieurs parts. Il suffira alors au détenteur de parts non intéressé de sortir du capital et de vendre ses titres. Certes, si selon l'article 1861 du Code civil : "Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Ces statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'ils peuvent être accordé par le gérant". Une telle faculté de sortir du capital doit donc être inscrite dans les statuts de la société.

Le second avantage est que la SCI permet en cas de donation de parts de fixer les droits de mutation à titre gratuit à partir de la valeur nette des parts, celles-ci prenant en compte le passif de la société ce qui n'est pas le cas de donation d'immeuble.

Cela signifie, que si la société a fait des investissements ou des travaux, alors déficitaire, la valeur nette de la donation sera diminuée du montant de ces investissements et la base d'imposition ainsi largement diminuée. Une donation ou une transmission fera donc grâce à la SCI l'objet de beaucoup moins de taxation.

En outre, il peut être intéressant de gérer ses habitations principales et secondaires au sein d'une SCI. Par exemple, la société peut investir dans l'achat d'autres immeubles et se servir des loyers de votre résidence principale comme annuité de remboursement d'un prêt.

En outre, votre base d'imposition sera diminuée du montant du loyer que vous aurez à payer à votre propre SCI pour votre habitation principale et les résultats de cette société pourront être négatif en cas d'investissement ou de travaux et donc ne pas être soumis à l'imposition sur les sociétés. Vous aurez donc par la même réduit votre imposition sur le revenu et réaliser des investissements grâce à des réductions d'impôts.